Immobilienschenkung mit Wohnungsrecht

Was passiert beim Umzug ins Pflegeheim?

Wer seine selbstbewohnte Immobilie – egal ob Haus oder Eigentumswohnung - an seine Kinder verschenkt, behält sich in vielen Fällen ein Wohnungsrecht vor. Mit dem Wohnungsrecht soll sichergestellt werden, dort trotz Wechsel des Eigentümers wohnen bleiben zu können. Doch was passiert, wenn der Wohnungsberechtigte wegen eingetretener Pflegebedürftigkeit nicht weiter in der Immobilie wohnen kann und in ein Pflegeheim umziehen muss?

Wird keine besondere Vereinbarung getroffen, entfällt das Wohnungsrecht erst mit dem Tod des Wohnungsberechtigten. Der gesetzliche Regelfall ist nämlich der eines lebenslangen Wohnungsrechtes.

Die Kinder als neue Eigentümer sind also nicht berechtigt, die freigewordene Immobilie selbst zu bewohnen oder diese zu vermieten. Dem steht nämlich das bestehende Wohnungsrecht entgegen.

Da das Wohnungsrecht nur dazu berechtigt, die Immobilie selbst zu bewohnen ist der Wohnungsberechtigte ebenfalls nicht berechtigt, zu vermieten.

Dies führt dazu, dass eine wirtschaftliche Situation entsteht, die weder für die Kinder als neue Eigentümer noch für den Wohnungsberechtigten sinnvoll ist.

Um diese Situation zu vermeiden, sollte bei der Vereinbarung eines Wohnungsrechtes also der Fall des Wegzuges in ein Pflegeheim bedacht und geregelt werden.

Denkbar ist bspw., dass dem Wohnungsberechtigten für diesen Fall die Vermietung der Immobilie gestattet wird. Zu überlegen ist dann allerdings, ob dies dem Wohnungsberechtigten selbst einen finanziellen Vorteil bringt bzw. bringen würde. Die Mieteinnahmen sind nämlich in erster Linie zur Deckung der Heimkosten einzusetzen. Ist der Berechtigte zur Deckung der Kosten des Pflegeheims bspw. auf Sozialhilfe angewiesen, hat er von der Berechtigung zur Vermietung letztlich selbst keinen finanziellen Vorteil. Der Sozialhilfeträger wäre sogar berechtigt, von sich aus die Vermietung vorzunehmen. Dieser ist im Rahmen des Sozialregresses berechtigt, das Recht zur Vermietung auf sich überzuleiten.

Möglich ist auch eine Vereinbarung nach der der dauerhafte Wegzug in ein Pflegeheim dazu führt, dass das Wohnungsrecht erlischt. Dann können die Kinder als neue Eigentümer die Immobilie entweder selbst bewohnen oder diese auch vermieten. Der Wegfall des Wohnungsrechtes führt nicht dazu, dass die Kinder verpflichtet wären eine Ersatzleistung bspw. eine Nutzungsentschädigung zu erbringen, auch wenn von Seiten der Sozialhilfeträger solche Forderungen durchaus erhoben werden.

Um das Wohnungsrecht auch im Grundbuch löschen zu können, muss dem Grundbuchamt entweder die Bewilligung des Wohnungsberechtigten zur Löschung vorgelegt werden oder aber es muss durch eine öffentliche Urkunde der Nachweis erbracht werden, dass das Wohnungsrecht erloschen ist. Ein einfaches ärztliches Attest, wonach eine Unterbringung in einem Pflegeheim erforderlich ist, reicht nicht aus.

Soll die Löschung des Wohnungsrechtes im Grundbuch also auch dann möglich sein, wenn der Berechtigte die Löschungsbewilligung bspw. wegen einer Demenzerkrankung nicht mehr abgeben kann, muss genau definiert werden wie (durch welche öffentliche Urkunde) dem Grundbuchamt das Erlöschen des Wohnungsrechtes nachgewiesen werden soll. Geeignet ist bspw. eine Regelung, wonach die Löschung im Grundbuch gegen Vorlage eines amtsärztlichen Attestes erfolgen soll.